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EB5项目太多,到底是大项目放心还是小项目靠谱?

大侠帮很多投资人做过专业的咨询,除了将部分资金证明存在高度风险以及信念不足,只是临时受中介鼓吹决定移民的投资人劝退之后,留下的投资人多半会有大项目小项目担忧。想必各位江湖儿女们也非常苦恼,到底是小巧玲珑的好呢还是大而不倒的好?并且两边都各有各的优势,各有各的说辞,今天,大侠从自己的角度来谈谈项目大小与选择的联系,各位仁者见仁,智者见智,讲的不好听的也请不要背后拍砖哈。

1.项目的大小如何分辨

想必很多人都觉得大侠把这个弄成红字,有点过了,这还不简单,招募十几二十几个人的就是大项目,招募几百人的就是小项目。一般性认为,项目小于50人的,属于小项目,50-100人之间,属于中间,属于中型,100人以上的就是大型,还有超大型募集上千的。多数人会以募集人数作为主要的参考,是因为这跟就业息息相关。然而从商业角度上来看,项目的大小一般是以总项目成本和投资额来定的,这涉及到项目的资金募集,运营,出售以及再融资。比如,一个项目找100个投资人,EB-5融资为5000万美金,但是总成本一个亿。和一个项目融资50个投资人,然而总成本达1.5亿来说,自然是50个投资人的项目更大。当然,有些项目是虚增总成本,总造价,以及项目结构的。所以项目的总投资也不能算数。大侠觉得,一般可以看就业报告得出,尤其是建筑类项目,建筑就业是由建筑花费来算了,哪怕建筑花费有一定的虚报,也能大概看目测出项目的造价来。比如说是一个项目总投资一个亿,eb5占比5000万美金,而建筑总花费才6000万美金,其余的4000万美金是项目方以什么前期开发成本,土地租赁费用,和建筑设计等杂七杂八的条款放在一起的。与其说这是一个1个亿的项目,不如说这是个7000万的项目更合适。所以,项目的大小不能以招募的人一概而论,另外,项目方还会把一个大型项目,包装成几期打包出售。虽然每期份额比较小,但是全部加起来也有几百人,却是称作一期二期三期。大家可以发现市面上也有不少这种例子。再多说一句,有些项目会因为EB5招募的顺利而顺之扩大,这个也是需要注意的事情。比如一期项目很成功,又在原有基础上搞出个新的。这也是扩大了项目总容量。最后综合考虑,项目的大小并不是光点点项目人头那么简单,需要做一些深入的思考。

2.项目大小和项目开发商的实力的联系

按道理说,有多少实力做多少事,EB-5也应该如此。开发大型综合商业地产的开发商和开发小仓库,小公寓的开发商自然实力也不同。中国人通常买大不买小,一直认为小舢板没有航空母舰那样经得起风浪,所以都喜欢大型开发商,光看中介们的宣传口号也就知道了。大侠承认这种态度是有点道理的,但是,首先投资人需要擦亮眼睛,所谓的实力开发商到底实力几何?

首先,大侠想引用两个例子,芝加哥会议中心和Path America,这种开发商都被中介过度包装和夸大。做的项目也属于大型项目一类。中国还有一句话叫,人有多大胆,地有多大产,同样是骗,不如干票大的!(大侠只是比喻,没有叫人去干大买卖,如果以后出现类似大骗子,大侠免责!)那些个做大项目的,不一定都是什么什么世界级,但可能是什么印度裔,中国籍。这些包装成的前几大世界级的地产开发商,到底在美国是个怎么样的嘴脸,可以通过查询他们的法律纠纷以及公司运营以及过往开发案的历史得知。这也需要下不少功夫去调查,普通的投资者因为语言和行业的关系,也无法真正得知,但是叫懂英文的人搜搜这个开发商在美国到底是个啥情况,还是可以的。如果光搜搜,发现有几条负面新闻没有别的,那就说明些问题了。

跳过真假大小开发商的问题,下面来讨论实质性的小开发商和大开发商的对比优势和劣势。首先是真正的大开发商,大开发商都是从小做大的,虽不说过去的成功能代表未来,而且美国金融市场永远是繁荣到危机的循环,大而不倒的传说只有个例,如果不信,请借鉴百年不倒的雷曼兄弟公司破产。不过从项目融资到销售,大开发商都比小开发商具有优势。从融资角度来说,大开发商除了EB5,其他募资的能力也比较强,大家都知道房地产是空手套白狼,如果他能连续套好几条白狼,那也算他有些本事不是?大开发商无论是跟其他投资方以及银行,都有比较良好的合作关系,所以讨价还价也比较轻松。哪怕资金链出现问题,也能有办法克服。论关系,他们中很多还给当地的议员竞选,政要活动捐了很多钱。到时候审批慢了,稍微施加点压力也是可以的,虽说移民局采用的是先到先审,不过无数例子证明有人在走后门。大型开发商开发出来的物业也比较好租赁出售,毕竟人家家大业大,操作流程已经形成规范了,也有不少人买账。仔细一想,大开发商在面对小的危机时,比小开发商更具备抵御和克服能力。还有,大型和巨型开发商的项目开发都有几方监督,那么资金滥用和挪用的现行应该比小开发商要小。他们要坑也是坑大钱,比如坐地起价或者替换股权之类的。那么,大开发商的劣势在哪?首先,多半的大开发商的区域中心都是自己注册持有的,他们希望把一切都放在自己手里,由于项目较大,牵涉利润较多,如果改变商业计划,或者裁人员,那么开发商会毫不犹豫的这么做。因为所有的条款都已经偏向于他们,他们也不用担心后续。大开发商的法务也都比较牛,哪怕最后投资人集体诉讼,也不会讨到任何好处。大型开发商还存在系统性风险。大体上,金融危机七年一轮回,从2008年至今也算7年了吧,虽然这是传说,但不得不小心。另外,美联储最迟估计明年也得加息,到时候贷款利率肯定会上调,而且未来的5-7年内,也存在持续加息的可能信。到时候资金成本会大幅升高,项目方有没有足够的动力来再融资还资金成本极低的EB5?这个是非常难说的,还得看项目文件条款,到时候哪怕赖账,总结前面提过的大开发商法律团队人才济济,投资人又对美国的情况一知半解,不占任何优势。还有,大开发商同时有多个项目开发,如果一时间需要取舍,牺牲EB5还是牺牲其他美国资金所开发的项目?显而易见。

那么小开发商又如何?其实小开发商也有很多优势是大开发商无法比及的。首先,小开发商由于开发规模较小,项目脱手以及再融资也相对简单。同样是地产项目,小的出手较快,资金周转较为灵活。这一点在未来会变得很关键。小项目开发商也具有一定的市场优势,因为他们开发的项目单位成本相比于开发商较低,比较能吸引中低端客户。按体量而言,永远是中低端销售量最多。小项目开发商在和投资人谈判其间也更容易让步,因为他们如果做不好,就没有下一个了,所谓一损俱损。大开发商哪怕做砸了一个案子,说不定也只是皮肉之痛,不伤及筋骨。但是所谓的5年之后可以选择还50万美金还是换一栋别墅还是别信了,先别说有银行贷款的不能这么做,哪怕真这样,你被个羡慕嫉妒恨的举报了,哪怕拿到永久绿卡也算你绿卡欺诈,说不准就被吊销了。关于就业,小开发商多半是挂靠和租用区域中心牌照来完成项目募资,自然区域中心方面也希望能更好的完成就业创造。这对区域中心未来发展和开发商后续项目开发也有好处。小项目方在情况合理的情况下,更有完成项目和创造所有就业的动力。至于小开发商的劣势么,那多数就属于道德风险了。比如资金挪用啊,干部下去就停住了啊,或者觉得干下去没有希望,就转别的,留下烂摊子。小开发商还存在资金链断裂风险,比如募资不到位,或者突然的其他因素。

忘了增加一条,中国土豪开发商。中国企业去海外投资开发房地产项目的也越来越多,环境使然。很多国人觉得这些个土豪开发商在国内发展的不错,于是海外也投他们的项目,大侠觉得这点是需要谨慎,详情请借鉴日本89年到92年时代的泡沫经济历史。当时的日本和今天的中国有些神似。一直认为,这第一批走出去的开发商是抓住了机遇,迎接了挑战,然后由于对国外的项目开发认知度不高,关系也没有到位,势必是需要交些学费,尤其是用那种中国模式去美国开发的开发商。

无论大开发商还是小开发商,大侠觉得最重要的是量力而为,不要因为野心和梦想,开发了不符合自身能力的项目,最后还让投资人买单。开发商需要做的稳健和专注,而不是一下子把盘子放的很大,激进的大刀阔斧,赌未来赚暴利。投资人也需要考察的是,开发商做这个EB5项目占此开发商总体项目开发的多少,如果此项目出现问题,开发商有没有足够的动力补救,拿什么补救?

3.项目大小和地理位置的关系

大侠顺着上面往下说,现实中,美国每个州都有本地的开发商专做本地生意,这些开发商在当地势力较大,用个通俗的词,叫做地头蛇。这种开发商和地方政府谈拿地,和地方银行谈贷款都很有一套。然而,因为地理位置的限制,他们开发的项目可能没有几百人那么大,而某些知名大都会,也存在一些小的开发商,开发的项目也有接近百人。不同地点的项目大小是明显不同的,知名大都会和中部小城市的项目自然有别。根据当地的销售情况和市场规模来制定自己的项目规划,比较合理。反面教材请借大侠本周翻译的鉴凤凰商贸城项目。另外,区域也存在竞争,比如在知名大都会地区,地产开发竞争激烈,销售情况也是如此,哪怕是知名大地产开发商,也面临着同行的全面竞争,这会使得拿到项目的成本变高,项目建成后也存在销售周期的压力。其余城市的地产开发普遍处于半垄断状态,总有那么几个占据级高的市场份额。所以他们的竞争没有知名大都会那么激烈,这也是考虑要素之一。投资人需要考察的是,当地的市场环境是否能容下这种项目,而项目的销售周期又会是多久,这几年当地的情况如何。只要是地产项目,多半可以参考Zillow的信息。

大侠结语:其实,项目招募多少个人和项目的大小关联不大,重点是,项目的总投资额有没有符合当地的市场规模和销售环境,以及开发商在当地是否有足够的经验和能力处理项目从募资阶段到销售阶段的种种问题。

作者: 炬羽玄

大侠

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