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如果项目卖不完,会怎样?

最近大家要么被duang刷屏,要么被裙子刷屏,终于来了点比较有内容的刷屏,柴静的《苍穹之下》。大侠跟风看完,泪流满面,觉得是免费做了个超大的移民广告。(大侠好不容把话题给绕道移民上来了),这里值得一提的是移民局的2月26日关于资金证明的研讨会,大侠个人认为没啥重要的,很多关键问题还是得回去讨论,不过还是建议各江湖人士查看具体细节资料,说不定有意想不到的的收获,网上找找就有。

大侠就不重复了,今天讲的别的!

首先你要是相信我们项目几天销售一空,一星期全部卖完之类的鬼话,那请不要参考此贴,我不是写给你们看的哈。但是目前中国市场的事实是,鱼龙混杂,各种项目方通过各种渠道卖项目,到底卖了几个估计他们连自己都没个准信,只不过饥饿营销人人都学会了。大侠整理目前市面上几种项目没卖完的处理方向,也算给各位江湖人士提个醒。
1. 过桥贷款替换模式。
这种之前已经在私募文件中说明,已采用过桥贷款,只是eb5的钱替换了原有的高息过桥资金,项目已开工,银行贷款估计也到位。此种情况应该不用担心融资完成和开工的问题这种问题。但是过桥贷款创造的就业和资金什么时候流进项目比较关键,最重要的是多少钱替换,eb5的钱在替换多少百分比时候上升至第二顺位,怕就怕eb5替换了一半过桥贷款,eb5是个第三顺位,而过桥贷款是第二顺位。
2. 有银行贷款的首付模式和外加政府TIF模式。
这种都是要凑齐首付才能去跟银行贷款和发行TIF的,如果首付凑不齐,那么项目方势必要寻找别的融资来源,这就牵涉到项目方找资金的能力和实力了,这点需要考量项目方能力。而这种情况下,项目方也必须提供更多优惠条件,例如顺位和利率,这种方式的私募文件上都会有截止日期,也会有最低发行数目。过了截止日期后,项目方会去找其他资金填补空白,如果资金缺口大,和上面一样,需要考虑eb5顺位的问题。
3. 第一顺位的项目。
此种属于eb5占比高,关键取决于eb5的融资到位情况,如果多半资金募集完成,那么项目任然可能是第一顺位,如果长时间没有完成或只卖出很少,那么虽然文件上是第一顺位,但不排除后续项目方抵押第一顺位以求资金的可能性,还有种情况就是项目取消。无论如何,都对投资人不利,首先是拖延开工时间,另外是投资人的顺位会延后。
4.债券类项目
自520大桥通过526之后,市面目前出现了几个债券项目,下面问题来了,债券项目竞标都必须有最低自己限额,而这种资金量都很大。如果凑不齐最低限额,势必需要别的资金。那么问题来了,需要找到别的愿意竞标买债券的大额资金人,而且以低利率中标,个人认为是件比较困难的事,还好eb5方面可以让利,这点要牺牲投资人的利益。另外,关键点在于,非EB-5资金已经买在手里的债券,可以卖给后续没有买到的投资人么?个人认为根本不可能,所以买首发债券,也是有固定日期的。另外的选择是延后买债券,这种会拖延申请526的时间,因为只有买到债券之后,才能进行526申请。

5. 股份权类目(多半直投)
这个直投自顾自,没啥融资资金缺口的问题要考虑,其余部分也能从上述的几种类型找到答案。
综上所述,投资人需要考虑项目没有卖完的情况,以及项目方寻求后备资金的能力以及来源。

6.政府基建项目

如果项目完全牵涉的是公益基建,和政府资金有关,那么政府的配资是要经过议会投票的。美国政府是预算制的,做什么都要讲预算,所以如果要建个政府基建,起草议案后必须经过议会投票。如果是特别的大的项目,政府的预算是阶段性审批的,这对配资造成了不确定性。而EB-5的钱很可能在什么都不确定就部分进入。
最后,再提个醒,项目的融资块面跟项目的大小无关,而跟项目出的佣金,市场宣传力度,以及投资人欢迎程度有关。小项目也有可能很久卖不完,大项目也可能很快卖完。

作者: 炬羽玄

大侠

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